2024-07-10
扁鹊
郑州楼市
本文汇集了各区域共计116个近期成交10套及以上的二手房项目！不少因为贝壳因为贝壳隐藏成交价的二手房价，两眼一抹黑，不知道该怎么买的朋友有福了，可以参考各区域的成交榜单。这篇文章不仅帮大家总结了各区域成交10套以上的二手房小区及其均价，另外还有这些小区的分析盘点。数据来源于克尔瑞，因二手房，楼层、户型、装修等多种因素影响，一房一价，且调研时间与发布时间有一定的时间差，文章出现的均是均价，仅做参考，具体以实际成交为主。2011年的小区，户型多，价差大，所以拉低了均价，最小户型有32㎡、39㎡，单价低，可以作为学区过渡房。学区划片康平小学 96中，学校不错，周边配套成熟，西门出去几百米就是3号线东周地铁口，公共交通方便，周边生活氛围浓厚。
小区便宜主要是品质一般，物业一般，维护不到位，但性价比高，刚需想要低预算在东区买学区房的可以看看。省人大的团购房，之前的产权问题已解决，康平路小学 96中双学区房，居住环境一般般，物业差，优势是单价便宜，东区最低入学门槛，楼下三号线，出行方便。如果考虑卢浮公馆，可以首先考虑一期，距离三号线、五号线两个地铁口都近，交通方便，一期整改之后达成了人车分流，整体品质还可以，小区的绿化环境也很不错，居住舒适度很高。但需要考虑到的是，一期的挨着洛阳正骨医院，租户会比较多。二、三期户型小三房比一期好，但挨着陇海路高架，且人车不分流，生活舒适度不如一期。奥兰花园胜在学区，隔壁是划片的康平小学 96中双学区，接送孩子上下学方便。奥兰花园是一个有18栋楼的大社区，以大户型为主， 品质较高，整体户型越大越好、越大越贵，有两栋高梯户比的小户型相对便宜。一室至四室均有，以两房和三房为主，大三房140㎡起步 早期有单位团购，品质不错，绿化也不错。小区共有12栋楼，正弘山以小高层为主，楼间距较宽，采光很好，居住舒适度高。东北侧是中力广告产业园，南侧是大邢屯和白庄安置房，家具城、产业园、安置房环绕，小环境的噪杂混乱。部分大户型是两个房本，价格相差也比较大，所以均价不具备太大参考性。小区不是纯人车分流，附近有家具城，周边配套和生活配套一般。财信以高层为主，整体居住户数更多，密度更大，居住舒适性不如正弘山。2018年左右的次新小区，总共19栋高层，小区环境还可以，划片上郑东艺术小学和七十八中学。但房价一直呈不断下跌趋势，因为周边的不利因素实在太多，是被高架包围着的房子，西侧中州大道，南侧陇海铁路，北侧陇海高架，噪音、粉尘影响严重，睡眠浅的慎入。白沙东的楼盘，有色地质局曾经的家属院，区域里建设最早的楼盘，也是截至目前区域单价最低的项目。a区与b区之间的底商和配套比较成熟，入住率也比较高，本身供应量比较大，且家属院性质，景观、物业都一般，但位置很好，门口的新小学白杨路小学加入了文苑教育集团。在附近工作或者地缘，想买的朋友可以重点关注一下b区临河的房源，景观视野好。有点孤，周边没什么楼盘，小区品质、物业都一般，门口七里河辅路直到现在还是施工状态纯正人车分流电动车都进不去，另外西侧临东三环有一定的噪音。划片春华学校小 初，整体素质不错，买小户型的朋友需要注意，春华有家访，最好提前准备。东区20栋，西苑24栋，鑫苑物业，零几年的老小区。都是高低配小区，多层、洋房、小高层、高层一应俱全，主力面积有43-49㎡的小户型，92㎡的两房，113-118㎡的三房，128-147㎡的大三房，小区外部3号楼是筒子楼小户型单价低的没有双气，小区三房比较热门，总体性价比很高。小区有中央景观花园和水系，公共绿地面积大，南门商业街一应俱全。距离地铁4号线商鼎路站稍远，划片学校是聚源路小学 86中，在东区也是比较好的双学区，其中小学稳稳第一梯队。2010年的半开放式小区，小基数上双名校的选择，这个小区，除了学区，其他的不用过于在意，想上省实验就买，用完转手卖掉，重点看23平和40平左右的，流通性不是问题，目的也很简单，只是为了上学。小学划片是文化路二小，小户型多，总价低，但流通性好。开放式小区，分为多个区域，不同期房建成于2005年-2012年。位置不错，临cbd，生活配套充足，交通方便，租售比高，人员比较杂乱，周边环境一般般，日常拥堵，看个人吧。2014年，小区里有高层、洋房和别墅，小户型同样是筒子楼，环境和管理并没有很好，和数码公寓一样，考虑自住鑫苑要好于数码公寓，门槛100万，小基数买学区房的选择，为了上学可以选。2011年的小区，人车分流，小区园林景观还可以，旁边是安置房，周边烟火气十足，划片学校一般。金水北的老网红，这两年交付的小区，高密度，交付的品质和口碑当时还是引发一波夸赞的。二手房业主不能上划片的学校，原业主子女没有在学校入学，二手业主才可以上学，这点需要注意，要是为了上学，一定要问清楚，品质没什么问题。位置好，周围配套成熟，学校就在家门口，接送孩子方便，生活氛围浓厚，距离4号线不远，交通通勤方便。小区容积率高，环境一般般，没什么绿化，人车不分流，产品跨度大，30-100㎡都能买到，单价低。升龙凤凰城底商非常热闹，距离凤凰台地铁口步行可达，通勤倒是挺方便的。位于东建材区域，开放式小区，没有管理，周边挺杂乱的，家具市场、厨具市场都有，租房市场活跃，居住氛围很差。小区共7栋楼，在金水路和中州大道的夹角处，噪音影响严重。临熊耳河，离cbd很近，写字楼林立，周边生活配套成熟，离1号线和4号线不远，交通出行方便，整体感觉比较乱，但价格低。一期2008年交付，二期（靠近写字楼的）2013年交付。2002年-2004年的老小区，周边生活配套成熟，单气，11栋楼，6-7层不带电梯，主力户型为1房、2房，租住率高，人员比较杂乱。划片是文源小学，小学还可以，所以销量不错，但如果要购买自住的话还是不太建议的。曾经的网红盘，整个项目是没什么问题的，地铁4号线上盖，龙门实验学校宏泰校区、小有规模的时光里街区都已经呈现，产品在区域内稍有逊色，户型中规中距，其他的都不错。二手房可以看看，是个不错的选择。关注度较高的是108㎡和113㎡的三房户型。只有一栋楼，都是小户型，35-79㎡左右，低单价、低总价，低门槛上车双学区。划片学校是郑州四十七中 农科路小学，价格比较低，上完就卖，想买学区，又不想过多预算的可以考虑。郑州最早的一批豪宅区，大尺度户型、高绿化率园林景观、超大楼间距、优越位置，都比较出挑，周边生活配套一应俱全。一、二期地段最繁华，但不是完全人车分流，且房龄较老。
三期、四期环境相对安静，三期地块最小，户型比较杂，四期相对而言是最好的，但大户型很多是两个房本。的教育资源比较差，一期、二期划片金燕小学、二十三中，三期、四期划片未来小学、二十三中。2009年的房子，小区为高层 多层，小区环境可以，人车不分流，户型一般。优势便是位置不错，周边生活配套醇熟，离4号线地铁近，通勤方便且价格划算。瀚宇新城以前是经适房，人车不分流，内部环境杂乱，产品户型较差。2011年左右的房子，临双地铁，但紧挨高架，临着铁路，睡眠浅的慎选，且小区梯户比比较高，大社区，硬伤比较多。房龄超过十年了，临cbd的刚需小区，环境一般，人车分流，划片的金燕小学，学校一般，初中23中距离较远，且周边都是安置房，居住氛围较差。小区分为南区和北区，南区1栋楼为筒子楼，3梯8户；北区6栋楼，多为2梯4/6户。波特兰小区全是34层超高层建筑，共有10栋，2梯4户，有82-86㎡的两房，89㎡纯南小三房，119㎡的大三房。小区人车分流， 1000㎡的儿童会馆和儿童水上乐园，魔幻森林，中间有800平米的绿化草地，小区环境没得说，普罗的环境还是可以相信的。周边基础配套成熟，想要二手房上车金水北的，这个项目可以去看看，前提是你对教育没有很高要求。▍二期
文博东路将一分为二，西侧是一期，东侧是二期，沿街商铺可以满足日常所需。园区绿化覆盖率较好，人车分流。
省实验中学 文化路一小，离省实验很近，双名校是学位制，一家只有一个名额，用完后续业主无法再次使用，这点需注意。
名额用过之后划片黄河路二小和四十七中学。
英地小户型较多，改善氛围不够纯粹，大户型出房量不大，总价更贵。
如果单论居住品质，距离地铁、商超更近，不如考虑蓝堡湾。
如果只考虑省实验，片区内有更好的选择，鑫苑世家、文博公寓、正弘数码公寓小户型，总价低、而且是学区划片，不影响后续业主再次使用，流通更好。
说是公寓实则是商品房，小区环境一般般，小户型小区，租客相对来说比较多，人员有些杂乱，距离一号线不远。旁边是曼哈顿，周边生活配套挺全的，但是环境有些杂乱。纯小户型社区，看着像公寓，其实是70年产权的小区，小区主要以出租为主，居民成分相对复杂。离汉飞金沙国际不远，同样的临铁路，临高架，硬伤多。零几年的老小区，房龄老，没什么环境可言，单气，人车不分流，分为多层、小高层、高层。多层以三房、四房为主，高层以一房、两房小户型为主，梯户比比较高，2t11-15户。 紧邻东风渠公园，生态环境优美，小区有高层和小高层，划片文化路一小文渠校区 47中。开放式的小区，没什么居住环境可言，人流量大，租住比高，居住人员也比较杂乱。4梯多户设计，类似于筒子楼，户型以50㎡、75㎡、109㎡、133㎡为主。优势就是位置好，紧邻中州大道，距离5号线很近，底商丰富，吃喝玩乐在旁边几乎可以一站式满足。刚需自住可以考虑，毕竟通勤方便，想要有生活居住品质感的，不建议。老小区，共10栋楼，周边基础生活配套没问题，距离2号线略远，划片文化路一小文渠校区 47中，学校距离很近，接送比较方便。曾经的网红楼盘，靠近地铁口，对面就是，基本的生活配套都已经成熟，金水北的颜值担当，很有辨识度，品质没什么问题。小区景观还是可圈可点 但是楼栋内部公区的精装肉眼可见的减配。1号院整体像一块斜角长方形，小区南北两排楼，面积不大，景观集中在两排楼中间。划片到金水区艺术小学宏康校区、龙门实验学校长安校区。一期很大气，有水景有会所，下沉庭院，有空中不锈钢步廊，从用材到景观都可以看出很用心。二期有些逊色了，就是很普通的宅间景观，平铺直叙，大马路也不少，但还是超过了很多开发商。唯一好点的就是外立面，铝板和玻璃栏板，学校是郑州外国语学校留馀校区，九年制的公办学校。次新小区，紫兰苑作为一期，西边是须水河，西北是须水河滨河公园，北边是工业园，周边没什么配套，但环境相对安静。离轻工业大学和郑州大学不远，单纯就价格和居住而言，在西区不失为一个不错的选择。物业管理比较严格，适合周边工作的刚需，整体定位刚需，周边比较荒芜，但万科多年耕耘已形成一套自己的配套，可以满足日常生活需求。综合素质较佳的是一期紫兰苑和三期采薇苑，地块大，景观会好些。距离郑州大学地铁口不到400米，周边配套成熟，旁边就是朗悦公园里的商业，划片郑州中学附小春藤路校区。性价比不俗，品质ok，物业口碑也可以，旁边是自建的商业，基础生活配套完全没有问题。科学大道、瑞达路黄金地段，自驾、公交出行都比较便利，据说地铁8号线今年开通，有多了一项利好。有大量小户型，所以拉低了均价，且户型之间的价差也比较大。18、19年的次新，高新老城的明星小区，品质、物业都还不错，加上小区开发时间较长，周边基础生活配套成熟，朗悦慧外国语学校中学学位，是一个兼顾学区和居住属性的刚改小区。金科城，郑州中学附属小学 郑州中学双学区，教育配套是最大的亮点。
小区的环境不错，有洋房和高层，人车分流，绿化率高，周边商业齐聚，临着正弘汇、高新万达广场两大商业，自驾上北三环非常方便。二期品质优于一期，如果单纯为了学区，一期价格更低，性价比更高。高新老城千亩大盘中的第一期，共9栋楼，科学大道以南长椿路以西，产业园、工厂居多，实际居住环境一般。因此综合开发商口碑、所在的地段以及产品力来看，朗悦公园府没有明显硬伤。学校是郑州中学附属小学冬青街校区 河南第二实验中学高新校区。位于双湖科技城板块，四环外，紧邻须水河河滨公园，周边的生态环境好，周边没什么配套。次新小区，交房不到五年，小区品质还可以，除了在高新老城以及周边工作的，其他人群不建议。纯刚需小区，品质一般般、人车分流，南边是郑州大学，距离河南工业大学地铁口800米左右，西侧楼栋紧邻西四环，有噪音影响。需要注意的是，房本属于中原区，学校为莲花街小学和高新实验中学。划片学校是华中师范大学郑州高新区金竹街小学 高新区启新实验中学。一期和三期紧挨着，三期共规划了15栋高层，景观不错，多为1d/2d2t4设计，产品段覆盖较广，整体定位刚需。零几年的老小区，有更多更高性价比的楼盘可以选择，不太推荐。部分楼栋噪音影响比较严重，舒适度不高，在片区内没什么次新，选择不多。偏北一些，小区自身的配套还可以，周边配套已经可以满足基本需求，品质一般。双湖科技城核心片区的次新小区，临着天健湖公园，产品、品质中规中矩。小区内部环境不错、人车分流，旁边有安置房，基础生活配套可以满足。荣邦城小区分为中区、东区和南区，中区较新，品质好一些，其他两区品质一般，周边环境比好些，基础配套都是有的，划片华中师范大学荣邦城小学 复新实验学校。2015年建成交房的，大学科技园旁，小区的居住环境和物业服务相对来说是比较不错的。小区外围楼栋临近西三环高架，会有噪音影响。中原万达最大的卖点就是自带商业，周边配套很成熟，旁边是二砂地铁口，小区的物业还可以，绿化一般。是一个比较大的社区低密社区，小区绿化景观有一说一还不错，共有70栋楼，分为南区和北区，南区纯多层，北区有高层和多层，北苑有地下停车场。地铁口就在旁边，出行方便，基础配套完善，东侧临着西三环高架，会有噪音影响。绿化、品质、物业持平，划片学校一样，小区东西两个院由商业街连接，西苑比较小，价格更便宜一些。学府价格相对较高，学区是他的一大优势，划片伊河路小学 十九中双王炸学校，个别房源有郑州外国语学位。其他的王府、公园大差不差，品质一般，划片伏牛路二小 二十四中，80号、81号院划片六十九中，公园相对房子更新一些。宏江瀚苑是棉纺路沿线最新的小区，人车分流，绿化好，有中央景观带、有花园水系，门口是锦江小学和四中锦江校区，离碧沙岗地铁口不到500米，想去旁是丹尼斯百货商业。2017年的小区，共有17栋高层，主力户型有67-74-77㎡两房、89-118㎡三房，小区绿化面积高，有中央景观带，环境还不错，人车分流。一期、二期业主可以直接上互助路小学分校澜景小学 64中。小区在陇海快速路和西三环的夹角处，最大的优势是出行方便，小区旁边是陇海快速路、西三环，但正因如此，噪音影响严重，品质一般，户型一般。中原万达西边，紧挨着保利心语一期、10号线地铁口，交通、购物方便，南边则是郑州二砂文化创意园，吃喝玩乐行一站式聚集，优势很明显，位置好。安置房转商品房，据说是过户没有问题，但是签合同前最好再确定一下，小区环境一般般、户型一般般，小户型楼栋梯户比比较高，学校是伊河路教育集团向阳校区 69中。保利心语离中原万达很近，生活配套丰富，门口是二砂地铁口，划片伊河路小学向阳校区 69中，学校还不错，品质是周边相对出挑的，美中不足的是容积率非常高。小区周边距离锦艺城购物中心、王府井百货较近，便于日常生活。中原老城稀缺改善次新，万科的产品没问题，容积率比较高。万科山河道二期跟一期的学校一样，都是伊河路小学山河道校区。小区规模大，人车分流，内部绿化不错，但物业维护一般，墙面维护不到位，景观设施破损、掉漆严重。内部有幼儿园，东门是伊河路小学锦绣校区，锦江四中分校。北院多为33、34层高层，2t4户居多，其中80-90㎡和90-130㎡的产品是项目的主力产品。容积率高，品质一般，没什么大的硬伤，划片学校伏牛路四小。西郊的标杆小区，商业、住宅完美结合，餐饮娱乐一应俱全，生活氛围浓厚；小区内部的品质不错。美域品质最好，园林绿化好，户型越大越贵；博郡地块最小，相对便宜。锦艺城在旁边，小区周边的人流量大、周围环境比较乱，高峰期经常拥堵；物业管理一般，电动车不完全分流；距离火车道不远，临近的楼栋有噪音影响。11年，双气，33栋楼，物业、绿化均不错，临近西流湖公园，人车不分流。位置不错，二环内，离探十里、世纪联华等商业很近，临着五号线，周边商业、生活配套丰富。2012年建成，共七栋楼，小区绿化一般，户型也一般，汝河新区小学 42中。12年左右的房子，7栋高层，有复式户型，物业差，绿化一般。73中学区房。昆仑华府是纯小高层社区，楼间距大、采光好，整体的品质、物业都还不错，距离二砂、中原万达都不远。小区被高架和高铁线路包围，噪音大，汇泉西悦城一直西区刚需之王，价格比较低，品质一般，纯刚需住宅。绿都紫荆华庭最大的优势是交通，紧靠南三环地铁口，划片郑州一中紫荆校区，算是管南不错的学区房。晴园品质、地段是最好的，更贵一些；晴园、朗园、和园临南三环，有一定的噪音，可实地感受一下。美景鸿城整体偏刚需一些，品质一般，小户型占比多，最大的优势就是地铁，西侧临河，但是夏天蚊子也很多。
电动车乱停乱放比较多，小区环境一般，租客较多，适合对品质要求不高的刚需。距离5号线航海广场站1公里左右，对面是正在改造的世纪欢乐园，小区总共66栋楼，环境品质一般般。橡树玫瑰城有东区、西区、北区三个区，东区、北区很小，没什么小区环境可言，且都是单气。
西区临中州大道，一共有61栋楼，内部有商超、小诊所、餐饮等非常完善，周边配套丰富，划片管城区第二实验小学，距离地铁800米左右。门口是条小路，日常拥堵，出行不便，人杂、乱、多，居住氛围不佳，旁边就是富田东方广场，一站式购物中心，购物方便。划片是管城区牧歌外国语小学 六十三中学，小学在管城区还是可以的。小区一共是13栋楼，2016年交房，主力户型是63-67㎡的两房，自带幼儿园，划片紫东路小学和回民初中。小区体量巨大，分多个地块，小范围配套成熟，靠果树所地铁口，近期交房又在维权。
相对比之下，8号院高低配、9号院品质纯高层，比较好；1号院、2号院、5号院比较小，环境一般。在绿都紫荆华庭的南侧，无地铁，品质一般，且户型设计比较落后，认可度不高。分三期开发的小区，2008-2017年，北边靠近曼哈顿商圈，离地铁站不远，人车分流，社区绿化率高，户型面积跨度大。2009建成，面积比较全，40-190平的都有，大面积户型为多层住宅，小区有大面积的绿化景观。是区域热门小区，地段好、房子新、物业非常一般，a区距离地铁最近，e区远离地铁，但是靠七里河安静一些；c区四栋楼中两栋是安置，房源不多。几个区都围绕着航海广场地铁站，配套基本共享，可以多多对比。家园是片区内房龄最老且规模最大的小区，一共分为7期，一到6期是多层，7期是小高层。雅居交房与2016-2018年，纯高层，小区内有凉亭、水系、喷泉，儿童游乐区，无论从环境还是户型上与前几个小区都有很大进步。郦都在2013年交房，一共9栋楼，一栋小高层，其余为高层，车位比较紧张，人车分流，机动车直接进入地下车库。小区环境绿化、物业在整个二七新区算拔尖，户型也比泰宏和亚星要好一些，小区南边就是即将开业的嵩南印象城。郑州大学旁，下面几层做商业，上面规划空中花园、住宅，小户型比较多，流动人口大，没什么居住舒适度可言。鑫苑鑫家是二七新区次新的门槛，四环外地段一般，品质一般，唯一的亮点是有大型的社区商业鑫苑新中心。2009年的小区，小区门口有商业街，周边生活配套齐全。小区有800㎡绿化，小区绿化环境还可以，自带幼儿园，划片学校是棉纺路小学 68中学。2009年左右的小区，户型一般般，离5号线地铁有些远，物业、绿化都还可以，但是人车不分流。可以说是康桥在二七老城的标杆项目，品质不错，人车分流，绿化率高，划片汝河路小学、 57中教育集团兴华实验中学。学区加持，可以上郑州四中，小区环境还可以，周边配套也醇熟，但临近铁路，会有噪音影响。位于老经开，纯刚需盘，很便利，但是也因为太大了，60多栋楼，会比较乱。远大理想城分为很多个区，洋房、小高层、高层、公寓都有，小区内更是有数十家小型超市，配套很全。划片学校是朝凤路小学 85中，朝凤路小学算是老经开第一梯队的小学，八十五中隶属于一中教育集团。小区三环内，距离东区较近，适合市内刚需客户，体量大，周边便利，生活配套齐全，交通便利。的房子看起来还是很新的，小区环境还不错，有水系，设计感也蛮强的，学校是经开外国语第二小学 85中。劣势是楼盘位置离机场高速大概200m，距离南三环高架不到300m，两条高架围绕着，噪音可想而知。亚太明珠是2011年建成，周边发展已经很成熟了，划片的是朝凤路小学，除此之外小区没什么可说的，就是便宜，学校不错，大户型偏多。在东区上班，预算又不够的客群可以考虑，但是个别楼栋没有土地证，这个购买时一定要注意的。位于滨河片区的次新小区，中海物业，小区内部景观环境还不错，8栋34层高层，品质比旁边的好。离地铁站直线距离大概有1.5公里，划片滨河二小，经开外国语中学，2020年精装修交付。但离学校很近，东侧临着华夏大道，个别楼栋会有噪音影响。整体来看，除却噪音影响，其他的没什么大问题，可以重点关注。2018年左右交房的，滨河的次新房源，的位置相对靠北，配套更丰富一些，基本已经成熟，但小区品质一般，物业一般般，胜在价格便宜，性价比高。筒子楼设计，密度非常高，户型、品质、物业一塌糊涂，除了距离经开中心广场地铁口比较近，没啥优势。据说前期是要做富士康员工宿舍的，所以有些户型较差，预算低、对户型要求不高的朋友可以考虑。富田九鼎世家看完后，绿化简直吊打所有，小区坡地绿化真不多见，但它有，绿地维护的也很好，高大树种居多，放眼望去一片绿，园区内人车分流，物业也挺负责的。位于文化北路滨河路两侧，南临贾鲁河，2018年建成的小区，万科物业。紧挨着美景欢乐广场，1号院距离地铁7号线（在建）英才街站也很近，现在划片为小区划片小学是郑州师范第二附属小学，中学是79中。其他成交比较热门的项目有正弘澜庭叙、景园、万科天伦紫台、和昌林与城、正弘豫园、等。如果想在惠济区买房的客户，可以与这几个热门项目综合比较一下。有些小区不同户型、楼栋价差比较大，特别是大户型与均价相差较远，均价仅供参考，不代表具体价格。最后还是提醒一点，买二手房如果自住的话，最好还是不要买老房子。纵使有些老房子住起来很舒服，人少、容积率低，但是大部分的老房子品质非常一般，产品设计过时，人车不分流，基本没有物业，环境也非常糟糕，远没有次新住着舒服。以上，大家看完记得一定要收藏哦！买房的时候拿出来看看。还有什么买房疑问，或者是您感兴趣但没上榜的小区想要了解，可以扫描下方二维码，我们一块唠唠。
（完）
