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关于房地产发展的一些碎碎念。

大王叫我来巡山 房产评论师 发表于2024-04-26 00:32
关于房地产发展的一些碎碎念。

第一:人口会继续向沿海地区继续聚集,北方人口的增速不及南方人口的增速,这样也就导致了沿海地区与东北和西部地区房地产分化,南方市场与北方市场的分化。

第二:人口持续向发达城市群、都市圈流动,这样的结果是城市圈与都市圈与非城市群、非都市圈的房地产市场分化,咱们国家人口流动逐渐从城市化到以大城市为核心的都市圈化、城市圈化。中国的19个城市群发展水平非常高,创了88%的gdp,其中珠三角、长三角、京津冀、长江中游、成渝稳居前列。

第三:人口流动导致不同的城市的供需关系发生明显的分化,人口净流入的一线城市、强二线城市房地产市场热度高,人口流出的三四五六线城市的市场变冷。从需求端来看由于一线城市和强二线城市拥有相对完善的基础设施,优质的教育和医疗、养老等资源,会吸引大量的人口流入。

第四:普涨时代结束,产业 地段为王,以前我们比较关注地段,现在产业也是考量的标准,产业聚集通过创造高购买力人群,影响土地的成本,从而影响房地产的价格。

第五:改善时代来临,产品力将成为核心竞争力,改善会慢慢成为主流,三房户型成交套数比会变高,四房的户型成交会成为增长趋势,而且人们会越来越注重品质,从有房住到住好房。

长江商学院有一句hw皆知的校训“取势、明道、优术”。

取势:势是趋势、大势、机会,而取势就是选择趋势,势往往无形,却具有方向,顺势而上则事半功倍,逆势而动则事倍功半。

明道:道为术之灵,术为道之体;以道统术,以术得道。道就是方向,明道是明确好方向,看准机会之后,把握前进的方向。

优术:术是能力,能力是知识、方法、策略和经验的集合体。优术即不断提升方法,探索和积累实用的策略,积淀适合于自己的经验。

大方向不能错。

回复

  • 俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-28 12:09

    当时的夕张市长中田铁治,决定发展旅游业,试图带活经济。



    在接下来15年中,市zf投资了大型滑雪酒店(26亿)、机器人科学馆(8.5亿)、哈密瓜果园城(6.5亿)、煤炭历史村(55亿)、夕张博物馆(14.8亿)等项目。



    当地zf借债353亿日元,赤字超过标准财政规模8倍。



    但90年代的日本,是个什么情况,所有人都知道……



    那是疯狂的泡沫经济,大破灭时期,举国消费力骤降!



    同时,当年日本经济雪崩,几乎每个地方zf都想着,从房地产转型旅游业。



    疯狂内卷中,夕张市的旅游项目几乎没啥特色,经营惨淡可想而知。



    比如,夕张滑雪场原本计划,每年吸引150万游客,实际上只有50万。



    这些游客带来的收益,连维护成本都收回不来……



    夕张市的其它众多旅游项目,也全部凉凉。



    更重要的是,大量旅游企业开始从夕张撤资,或者它们已经在巨大的风暴中倒闭了。


    但是,这么多景点,你不能说倒闭就倒闭了,相关从业人员的死活总要管。



    为了稳定就业,夕张市zf只好硬着头皮,自己出资接手撤退的旅游设施。



    比如,耗资50亿日元,接手松下兴产旗下的宾馆,导致财政赤字进一步扩大。

  • 俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-28 12:08

    这个时候,夕张市zf玩了个骚操作,直接把自己玩死了。



    为了隐瞒巨额赤字,zf利用年度“出纳整理期”的漏洞,把本年的各种收益、从民营机构借到的贷款,都计入上一年的收入中。



    怎么操作?



    直接把本年度应偿还的借款,调配到旅游业,再用从旅游业得到的收入,拿去还债。



    简称脱裤子放屁。



    本来也没多大事,顶多有点臭。



    但当时是个什么情况?旅游业明显就不行了,每年都是亏钱的。



    全民都没钱,谁还来旅游?



    但县太爷不管。



    为了粉饰太平、保住乌纱帽,夕张市zf坚持掩耳盗铃的操作。



    据估计,被隐瞒的债务,超过290亿日元。



    夕张本就沉重的债务,很快就压垮了这个城市。

  • 三少爷的笔 房产评论师 2024-04-26 10:56

    大航海时代还没结束

  • 俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-26 10:38

    在日本整体衰落的大潮流中,异军突起的有九州岛上的福冈市。这里自古以来就是日本面向东亚大陆的交流窗口,现代随着中韩经济的崛起,与中韩来往密切的福冈成为it等新兴产业集聚的活力之城。这也启迪我们,随着东南亚特别是越南制造业的兴起,与东南亚来往最密切的粤港澳大湾区,海南岛,广西云南可能极大受益。

    大王叫我来巡山:其他发达国家也有类似的进城。
    俄罗斯联邦海军元帅:越南的制造业非常依赖从珠三角进口的原材料,产业链是互补的关系。东北,山东以前对日韩依赖较大,但现在日韩财团也在大举投资越南。
    还有一个不起眼但发展很快的省区是西藏,中印边贸,那可是十几亿人的大市场,这还是中尼铁路没修的情况下。如果拉萨日喀则铁路能最终接入印度铁路网,光卖货给印度人就够西藏发达了。
  • 俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-26 10:33

    参考日韩经验,人口高龄少子化时代,中国会形成10~20个辐射数千万人口的单核大城市及都市圈,源源不断虹吸农村和小城市年轻人。剩下发展比较好的就是一些产业强悍的港口城市, 工业城市,比如韩国蔚山,钢铁之城,非常富裕。其他的地方就是搞一些文旅之类的花活儿 ,也免不了衰落。

    大王叫我来巡山:优秀,要么是城市圈,要么是人口流入
    俄罗斯联邦海军元帅:其实,没落城市炒作文旅经济的路子,日本早已证明走不通。那个北海道夕张市的例子不就是么?煤矿主业衰落以后,夕张市也跟贵州一样,大兴土木建设人造景区,企图吸引外地游客,然并卵。日本总共就那点人口,内循环,你到我这儿旅游,我到你那儿度假,能带来多少gdp?就算外国游客来了,也只会去最负盛名的京都等少数几个地方。想靠文旅脱贫致富,结局大多沦为镜中花水中月。
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